En Chiapas, diversos factores han llevado a un encarecimiento de la vivienda, tanto en renta, como en venta. Hay mucha demanda, pero poca oferta, al menos accesible; muchas personas se han hecho a la idea de que hacerse de un patrimonio es casi imposible, incluso mudarse a otra ciudad para estudiar, trabajar o independizarse, rentando un hogar, se ha vuelto complicado.
Los créditos hipotecarios no alcanzan para un inmueble espacioso, por lo que los trabajadores aspiran a alojamientos pequeños. En las rentas, el panorama es similar; en las zonas con media o alta plusvalía van desde los tres mil 500 pesos hacia arriba.
Chiapas, prioridad en desarrollo de vivienda
Chiapas es uno de los estados prioritarios para el Gobierno Federal. En el presente sexenio se esperan construir más de 70 mil nuevas viviendas en al menos siete municipios.
Sin embargo, hay otros factores que siguen generando preocupación dentro del sector, uno de ellos se asocia con el déficit de casas (más de 400 mil en el estado) y como los precios van provocando que adquirir una casa sea más complejo.
Los insumos que se requieren para la edificación han presentado ajustes, aunado a los salarios de los trabajadores (y más en Chiapas).
En agosto, con base en las cifras de la Sociedad Hipotecaria Federal, el valor promedio de una vivienda media alcanzó un millón 960 mil 32 pesos.
La falta de terreno, lo costoso que resultan los trámites o falta de servicios básicos en la zona de desarrollo, son otros elementos que elevan el precio de un domicilio.
En zonas como Tuxtla Gutiérrez, cada año se vuelve más complicado la ubicación de espacios que tengan servicios básicos y que sean aptos para el desarrollo inmobiliario.
Antes de considerar comprar una vivienda, las personas deben tener claro que hay ciertas obligaciones sobre un inmueble que deben cumplir. Deben saber qué dice la legislación en la materia y cómo se fijan las tasas de impuestos como el predial y el catastro.
Incertidumbre
Recientemente entró en vigor la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral (publicada en el Diario Oficial de la Federación el 23 de octubre de 2026), que si bien, no aumenta de forma directa las tasas ni crea nuevos impuestos, sí podría generar un incremento indirecto en el pago del impuesto predial para ciertos propietarios a partir de enero de 2027.
El propósito de la ley es unificar y modernizar los catastros y los registros públicos de la propiedad utilizando herramientas como la Clave Única Catastral (CUC) (similar a una CURP para inmuebles) y la Cédula Única Catastral y Registral.
Si una casa cuenta con metros construidos, ampliaciones o modificaciones físicas que nunca se reportaron a la autoridad local, la actualización de los datos catastrales aumentará el valor catastral de la propiedad. Al subir la base gravable (aunque la tasa municipal se mantenga igual), el monto a pagar de predial se elevará.
Legisladores y autoridades sostienen que la ley busca ordenar el territorio, dar certeza jurídica y digitalizar procesos, sin que exista un incremento automático o deliberado del predial.
Especialistas y académicos han advertido que el riesgo de un ajuste al alza dependerá de cada municipio, de qué tan desactualizado esté el padrón local y de que se regularicen propiedades o construcciones omitidas.
Predial y catastro: dos conceptos distintos
Para entender más el tema debemos saber qué significa el predial y el catastro. Contar con una vivienda no solo implica adquirir un patrimonio, sino también cumplir con una serie de obligaciones administrativas y fiscales.
El impuesto predial es una contribución municipal que deben cubrir las personas propietarias o poseedoras de terrenos y construcciones. Su monto se determina a partir del valor fiscal del inmueble y de los criterios establecidos en la Ley de Ingresos del municipio.
El catastro es el sistema administrativo mediante el cual se identifican y registran las propiedades, considerando aspectos como su ubicación, superficie, características del terreno y construcciones.
A partir de esta información se establece un valor catastral, que sirve como referencia para distintos procedimientos relacionados con la propiedad inmobiliaria.
No existe un pago catastral equivalente al predial por el simple hecho de tener una vivienda.
Lo que sí existe son trámites y servicios relacionados con el registro, actualización de datos, expedición de documentos y elaboración de avalúos, que pueden generar derechos o costos dependiendo del procedimiento solicitado.
Compra, venta, herencia o modificaciones
La diferencia también tiene implicaciones cuando una persona compra, vende, hereda o realiza modificaciones en su propiedad.
Por ejemplo, si se construye una habitación adicional, se amplía una vivienda o cambia alguna de sus características, es importante que la información del inmueble se encuentre actualizada ante las instancias correspondientes.
En estos casos, los datos catastrales permiten contar con un registro más preciso de la propiedad y pueden influir en la determinación de su valor fiscal.
Conocer la situación administrativa del inmueble y conservar documentos como la cédula catastral y los comprobantes del predial resulta importante para evitar inconsistencias al realizar trámites.
Mercado inmobiliario
Los asesores inmobiliarios son clave a la hora de comprar, vender o rentar una vivienda para evitar problemas en el futuro. Ayudan a saber cuál es el estado actual, en términos fiscales y de registro de una propiedad.
La coordinadora del Consejo de Evaluación del Consejo Nacional Inmobiliario, Karla Yaneth Vázquez Espinosa, advirtió que en Chiapas hace falta una regulación específica en el sector inmobiliario y que la falta de información y de asesoría certificada expone a las familias a fraudes.
José Luis García Catalán, asesor inmobiliario perteneciente a la Asociación Mexicana de Agentes Inmobiliarios (Ampi), comentó que en el mercado actual se están moviendo más las rentas de viviendas, que la compra-venta. Hay alta demanda, el asunto son los precios y las ubicaciones.
Mencionó que la renta de un hogar, ya sea cuarto, departamento o casa, en una zona con plusvalía media a alta podría ir desde tres mil 500 pesos, para una sola persona, hasta ocho, 10, 15, 20 mil e incluso hasta 40 mil pesos para cuatro o más personas.
Ubicación, principal factor
Indicó que para fijar una renta o precio de una vivienda el principal factor es la ubicación, si hay zonas comerciales cerca, servicios, transporte, escuelas. En todas las ciudades habrá zonas con muy buena plusvalía, donde los estándares serán altos.
En cuanto a la venta, mencionó que hay un movimiento importante, principalmente a través de créditos hipotecarios, tanto de instituciones bancarias, como de Infonavit y Fovisste. Esto ha hecho que la entidad se coloque a la par del centro del país, incluso en términos de plusvalía.
Déficit
El asesor indicó que por un crédito tradicional Infonavit y Fovisste otorgan en promedio de entre 600 mil y un millón 500 mil pesos, mientras que el precio de la vivienda promedio anda en dos millones y medio.
Esto resulta en un déficit, dado que hay mucha demanda para viviendas dentro del primer parámetro, pero hay poca oferta.
Fraudes inmobiliarios
Vázquez Espinosa indicó que buscan formalizar y fortalecer convenios con todos los involucrados dentro del gremio: desarrolladores, valuadores, asesores inmobiliarios que no están certificados, y qué es lo que hace falta para darle seguridad a las familias.
Muchas personas interesadas en comprar su primera vivienda no verifican si los asesores están certificados y a veces se topan con personas que no tienen la capacidad para brindar el servicio.
“Al no saber, tienen que contratar, preguntar, pero tampoco saben que existe un padrón de evaluadores, un padrón de asesores certificados o consejos y asociaciones que podemos ayudar a esas personas que tienen esas dudas”, indicó.
